hayfa
عدد المساهمات : 1563
تاريخ التسجيل : 24/01/2010
 |  موضوع: إسكان : عقارات تباع مرتين ....  الإثنين 29 مارس 2010 - 11:27 | |
| 
تونس - الصباح
وصل عدد قضايا التصرف في الملك مرتين ال12ألفا و800 قضية خلال
السنة القضائية 2008-2009 حسب دراسية علمية قام بها احد المحامين، وذهب
ضحيتها مالكو العقارات وأراض تقاعسوا في الترسيم وذلك حسب السيد منصف الزين
رئيس المحكمة العقارية الذي أكد أن»الأسباب التي تقف وراء جرائم البيع
مرتين، ذاتية بالأساس أهمها عدم دراية المواطن بالمبادئ القانونية المتعلقة
بالعقارات المسجلة أي بنظام التسجيل العقاري ومسك السجل العقاري،وهو ما
يجعله لا يسعى إلى ترسيم المشترى في اقرب وقت مما يتيح الفرصة أمام المالك
لبيع الملك مرة ثانية. | | وقال السيد منصف الزين: أن المشرع أثار الترسيم بالسجل التجاري لغاية الاحتجاج
بالحق تجاه الغير وليس لغاية اكتساب الحق الذي يكفله العقد بين البائع
والمشتري.
وأوضح أن نظام العقارات المسجلة يتصدى لكل عمليات التحيل بالبيع مرتين باعتبار انه نظام
مزدوج أي يفرق بين الملكية وبين الاحتجاج بالملكية تجاه الغير يعني انه
تتنقل الملكية بموجب عقد الشراء بالنسبة إلى العقارات المسجلة ,لكن لا يمكن
التمسك بالملكية إلا بعد الترسيم العقاري.
أدت هذه الازدواجية إلى أن الناس لم يعودوا يسعون إلى ترسيم
المشتريات بالسجل العقاري وهو ما نتج عنه جمود الرسوم العقارية أي لا يوجد
تطابق بين واقع السجل مع واقع العقار وهو ما يجعل الرسم مجمدا.
ولذلك، جاء مشرع سنة1992 يشرع بان المشتري لا يصبح مالكا إلا بعد
ترسيم الملكية بالسجل العقاري وهو ما يعبر عنه الفقهاء بمبدأ المفعول
المنشأ للترسيم.
في غياب التسجيل
يحمي تسجيل الأملاك بالسجل العقاري من بيعها أكثر من مرة أي جريمة
التصرف في الملك مرتين. وتدخل هذه الجريمة في باب التحيل حسب الفصل 292 من
المجلة الجزائية وملخصه أنه يعاقب مرتكب بيع أو رهن أو كراء ما سبق بيعه بالعقوبات المتعلقة
بجريمة التحيل. ولكن، قد تطول الإجراءات وقد يضيع حلم المواطن في امتلاك
منزل أو قطعة ارض في زحام الإجراءات ومحاولات الإثبات واسترداد الحقوق.فكيف
يحمي القانون المواطن وما هي العقوبات الجزائية التي ينص عليها لردع
مرتكبي هذه الجريمة؟
يقول السيد ماجد البرهومي (محام وأستاذ بكلية العلوم السياسية):
«لا تقوم جريمة البيع مرتين إلا إذا فوت المالك في ملكه لشخص ثم قام لاحقا
ببيع نفس الملك لشخص آخر نظرا لان البائع تصرف في الحالة الثانية وهو لا
يملك فيدخل فعله في إطار التحيل. وإذا انتهت علاقة البيع الأولى لسبب مشروع
وقام المالك بإعادة بيع ملكه فلا مجال للحديث عن الجريمة التي ينص عليها
الفصل 292 من المجلة الجنائية، والبيع المقصود هو البيع الوارد في القانون
المدني بجميع أركانه ويقع إثباته في صورة النزاع بالطرق المدنية نظرا لتعلق الأمر بمسألة أولية يجب حسمها قبل الفصل في
الجريمة.»وأضاف المحامي» وبإمكان المتضرر كذلك أن يطالب بفسخ العقد بما أن
الطرف الثاني قد اخل بالتزاماته تجاهه مع تعويض للضرر المادي والمعنوي
الحاصل».
بيع العقارات
المرسمة
واوضح المحامي ان عقد البيع غير المرسم بالسجل العقاري(دفتر خانة)
لا يخرج عن إطار التزامات شخصية بين الطرفين. ولا تبقى ملكية مالك العقار
للذي باعه.
وتتطلب هذه الجريمة توفر القصد الجنائي الذي يعود تقديره من عدمه
إلى محكمة الموضوع لأنه يتعلق بمسألة واقعية.
شريك في الجريمة
ويكون المتعاقد الثاني شريكا في الجريمة إذا كان عالما لحظة
التعاقد بالتصرف الأول، ورغم ذلك تعاقد وبادر إلى تسجيل العقار عن سوء نية.
ويعاقب ب5 سنوات سجنا مع خطية مالية وهي أقصى العقوبة المقررة لجنحة
التحيل. ويمكنه إثبات عدم درايته بالبيع الأول لحظة التعاقد.
التسجيل للحماية
وعن مهلة التسجيل، أفاد مصدر من وزارة أملاك الدولة «لا يوجد قانون
يلزم شاري العقار بمهلة معينة لتسجيله، ولعل ذلك ما جعل البعض يأجلون أمر
التسجيل مكتفين بالعقد، وهو الطريق الذي يسلكه المتحيل حين يعمد إلى بيع
العقار مرة ثانية».
ويضيف موضحا «لذلك،على كل من يشترى منزلا
أو قطعة ارض عليه أن يسارع بتسجيلها كي لا يقع في فخ التحيل وليقطع الطريق
على المالك الأصلي لان يتلاعب. وإذا ما تم بيع الملك إلى شخص ثان وقام هذا
الأخير بالتسجيل، يتمتع بأحقية الامتلاك بينما يمكن للمتضرر الأول المطالبة
بجبر الضرر من خلال استرداد حقوقه المادية.»
ويبقى على محرر العقد الاطلاع على الرسم العقاري للتثبت من انه لم
يتم تسجيله لمالك آخر، تفاديا لأي إشكالية قد تتطور إلى جريمة التصرف في
البيع مرتين سيما وأنها في تزايد مطرد بالنظر إلى أن عدد القضايا كان في
حدود ال6الاف خلال 2007-2008 قبل أن يرتفع إلى 12 ألف ولـ800 قضية.
ذكرى بكاري |
| |
|
